VAN e TIR: come decidere se un investimento conviene
Come usare VAN e TIR per valutare progetti aziendali e investimenti immobiliari in Italia. Differenze, limiti e quando preferire l'uno o l'altro.
Perché serve attualizzare
Un euro oggi vale più di un euro fra dieci anni, per due motivi: l'inflazione erode il potere d'acquisto e l'euro odierno può essere investito producendo rendimenti. L'attualizzazione riporta i flussi futuri al valore equivalente di oggi.
Il tasso di attualizzazione (discount rate) misura il costo opportunità: per un'azienda è il WACC, per un investimento personale il rendimento di un'alternativa simile per rischio.
Il VAN (Valore Attuale Netto)
Somma algebrica di tutti i flussi di cassa di un progetto, ciascuno attualizzato al tasso scelto. Se VAN > 0 il progetto crea valore (rende più del costo del capitale). Se VAN < 0 lo distrugge.
Il TIR (Tasso Interno di Rendimento)
È il tasso di attualizzazione che azzera il VAN. Si interpreta come il ‘rendimento implicito’ del progetto: se TIR > WACC il progetto conviene.
È espresso in percentuale annua, quindi intuitivo da confrontare con altri investimenti.
Quando VAN e TIR divergono
Per progetti mutualmente esclusivi (uno o l'altro), VAN e TIR possono dare risposte diverse. Esempio: progetto A — VAN 50k, TIR 12%; progetto B — VAN 80k, TIR 9%. Se entrambi superano il WACC dell'8%, conviene B (crea più valore in assoluto).
Regola: per ranking si usa il VAN; per valutazione singola si possono usare entrambi.
Esempio applicato: nuovo impianto industriale
Investimento 500.000 €, flussi annui 120.000 € per 6 anni, valore residuo 50.000 €. WACC 9%.
VAN = −500.000 + Σ 120.000/(1,09)ᵗ + 50.000/1,09⁶ ≈ 68.300 €. TIR ≈ 12,8%. Entrambi gli indicatori indicano un progetto interessante: TIR di quasi 4 punti sopra il WACC e VAN positivo.
Fonti
- Brealey, Myers, Allen — Principles of Corporate Finance
- Damodaran — Investment Valuation