Mutuo a tasso fisso: guida completa 2026

Cos'è un mutuo a tasso fisso

Il mutuo a tasso fisso prevede una rata costante per tutta la durata del finanziamento: il TAN concordato all'inizio non cambia mai, indipendentemente dall'andamento dei tassi di mercato.

Questo significa che, una volta firmato il contratto, sai esattamente quanto pagherai ogni mese per 20, 25 o 30 anni. È la formula preferita da chi ha bisogno di certezza per pianificare il bilancio familiare.

Come si determina il tasso fisso

Le banche calcolano il TAN del mutuo a tasso fisso partendo dall'IRS (Interest Rate Swap) di durata pari al mutuo (es. IRS 25Y per un mutuo a 25 anni), a cui aggiungono uno spread di guadagno (in genere 0,8%-2,5%).

Esempio: se l'IRS 25 anni è al 2,8% e lo spread è dello 1,2%, il TAN del mutuo sarà 4,0%. Maggiore è la durata, più alto è in genere l'IRS e quindi il tasso finale.

Vantaggi e svantaggi

VANTAGGI: rata invariata per tutta la durata, protezione totale da rialzi dei tassi, facile pianificazione del bilancio familiare, scelta consigliata per chi acquista la prima casa con orizzonte lungo.

SVANTAGGI: TAN iniziale generalmente più alto del variabile (0,5-1,5% in più), nessun beneficio se i tassi di mercato scendono (a meno di surroga), surroga necessaria per riallinearsi al mercato.

Quando conviene il tasso fisso

Conviene quando: i tassi sono storicamente bassi (vuoi 'congelarli'), hai un reddito stabile che richiede certezza della rata, hai durata lunga (oltre 20 anni) dove le oscillazioni del variabile sarebbero amplificate.

Nel 2026, con tassi BCE in fase di stabilizzazione/discesa moderata, il fisso resta competitivo soprattutto sotto i 25 anni. Sopra i 25 anni, la differenza con il variabile si è ridotta sensibilmente.

Esempio numerico 2026

Mutuo 200.000 €, durata 25 anni, TAN fisso 3,5% (tipico per mutui prima casa con LTV ≤ 80% nel 2026): rata mensile 1.001 €, totale interessi 100.302 € sull'intera durata.

A parità di importo e durata, un tasso fisso allo 4,0% comporta rata 1.056 € e interessi 116.702 €. Ogni 0,5% di tasso in più costa circa 16.000 € di interessi totali su 25 anni — buon parametro per valutare le offerte.

Surroga: come riallinearsi al mercato

Se dopo qualche anno i tassi scendono, puoi surrogare il mutuo in un'altra banca a tasso inferiore. La surroga è gratuita per legge (Decreto Bersani 2007) per le persone fisiche su prima casa.

Conviene surrogare quando la differenza di TAN è almeno 1% e la durata residua è di almeno 10 anni. Per durate inferiori il risparmio è minore e i costi indiretti (perizia gratuita, tempi tecnici) possono ridurre il vantaggio.

Fonti

• Banca d'Italia — Statistiche tassi mutui
• Legge Bersani DL 7/2007 (surroga)
• ABI — Indice tassi medi mutui