Mutuo da zero: tutto quello che ti serve sapere
Prima volta che senti parlare di mutuo? Capitolo per capitolo: cos'è, come si chiede, quanto si paga e quali errori evitare al primo colpo.
In sintesi
Indice della guida
- Cos'è un mutuo: definizione operativa
- Capitale, tasso e durata: le tre leve
- TAN vs TAEG: la differenza che pesa davvero
- Come si calcola la rata: la formula spiegata
- Documenti e iter per chiedere il mutuo
- Quanto puoi davvero permetterti
- Errori tipici dei principianti
Cos'è un mutuo (in italiano semplice)
Un mutuo è un finanziamento erogato da una banca per acquistare (o ristrutturare) un immobile. La banca presta il capitale; tu lo restituisci a rate mensili comprensive di capitale e interessi, per una durata tipicamente compresa tra 15 e 30 anni.
A garanzia, la banca iscrive un'ipoteca sull'immobile: in caso di mancato pagamento prolungato può procedere alla vendita forzata. Per questo l'istruttoria valuta sia il valore della casa (perizia) sia il tuo reddito (rapporto rata/reddito massimo 30-35%).
Le tre leve: capitale, durata, tasso
La rata dipende da tre numeri: il capitale finanziato, la durata in anni e il tasso annuo (TAN). Aumentare la durata abbassa la rata ma aumenta gli interessi totali; un tasso più basso riduce sia rata che interessi totali; un capitale più alto è il driver principale del costo.
- Capitale: di norma fino all'80% del valore della casa (LTV)
- Durata: 10-30 anni; oltre i 25 anni gli interessi cumulati pesano molto
- Tasso: fisso (sicurezza), variabile (più basso ma rischio), misto (rinegoziabile)
TAN vs TAEG
Il TAN è solo il tasso degli interessi sulla rata. Il TAEG include TUTTI i costi: istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione obbligatoria, imposta sostitutiva. Per legge ogni offerta espone il TAEG: è il vero numero da confrontare.
Documenti necessari
Per istruire la pratica la banca chiede:
- Documenti d'identità e codice fiscale di tutti gli intestatari
- Ultime 2 buste paga + CU + dichiarazione dei redditi (autonomi: 2 anni di Modello Redditi)
- Compromesso/proposta d'acquisto e visura catastale dell'immobile
- Estratto conto degli ultimi 3-6 mesi
- Eventuali altri finanziamenti in corso
Quanto puoi permetterti
Regola pratica: la rata non deve superare il 30-35% del reddito netto familiare. Su un netto di 2.500 €/mese significa una rata massima di 750-875 €. Da lì, a parità di tasso e durata, si ricava il capitale massimo finanziabile.
Errori da principiante
- Guardare solo il TAN e non il TAEG
- Dimenticare i costi notarili e l'imposta di registro
- Allungare troppo la durata per abbassare la rata senza guardare gli interessi totali
- Trascurare la surroga: cambiare banca per migliorare le condizioni è gratuito per legge